Câu hỏi: Tôi vừa được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số mảnh đất thổ cư với tổng diện tích là khoảng 1 ha. Tôi đang có mong muốn xây dựng trụ sở Công ty do tôi làm chủ sở hữu trên các mảnh đất này. Vậy tôi có bắt buộc phải thực hiện việc hợp thửa và chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng hay không?
Luật TKB xin có ý kiến tư vấn với trường hợp của bạn như sau:
I. Hợp thửa đất
1. Có bắt buộc phải hợp thửa đất không?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất. Vì vậy, không thể xây dựng một công trình trên 02 hay nhiều thửa đất khác nhau do vi phạm ranh giới thửa đất. Trong trường hợp này, bạn đang dự định xây công trình trên các mảnh đất thì bắt buộc phải thực hiện việc hợp thửa đất trước khi xây dựng.
2. Điều kiện thực hiện việc hợp thửa.
Theo Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung bởi khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), điều kiện chi tiết về việc hợp thửa, tách thửa được quy định bởi UBND cấp tỉnh tại địa phương. Tuy nhiên, để có thể thực hiện thủ tục hợp thửa đất thì phải có đủ các điều kiện sau đây:
(1) Việc hợp thửa chỉ diễn ra giữa các mảnh đất có cùng mục đích sử dụng:
Tại điểm 2.3 a khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định: “Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.” Như vậy, chỉ có thể thực hiện việc hợp thửa với những mảnh đất có cùng mục đích sử dụng
(2) Các mảnh đất phải liền kề nhau:
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Do đó, khi hợp các thửa đất thành một thửa thì thửa đất hình thành sau khi hợp phải được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc mô tả trên hồ sơ. Và để phần diện tích này được hình thành một thửa đất theo quy định thì bắt buộc các thửa đất muốn hợp thửa phải liền kề nhau.
(3) Phần diện tích mảnh đất sau khi hợp thửa không được vượt hạn mức sử dụng đất. Hạn mức sử dụng đất của địa phương nào sẽ được UBND cấp tỉnh của địa phương đó quy định.
Vi vậy, phần đất khách hàng dự định hợp thửa đáp ứng đủ các tiêu chí như trên nên có thể thực hiện hợp thửa.
3. Hồ sơ, trình tự, thủ tục hợp thửa đất
Hồ sơ, trình tự, thủ tục hợp thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
II. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
1. Có bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không?
Theo Luật Đất đai 2013, trường hợp này là trường hợp cần phải chuyển mục đích sử dụng đất bởi lẽ: hiện tại phần đất đang có mục đích sử dụng được nhà nước quy định là đất ở, tuy nhiên khách hàng muốn sử dụng với mục đích kinh doanh, sản xuất. Khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm như sau: “Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.” Như vậy cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng để phù hợp với quy định.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của quý khách hành là chuyển từ từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Trường hợp này được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 5 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT). Như vậy, khách hàng không cần phải xin phép cơ quan nhà nước khi chuyển đổi mục đích sử dụng, nhưng phải đăng ký biến động.
Tuy nhiên, theo quy định của khoản 6 Điều 148 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025): “Trường hợp công trình có mục đích hỗn hợp theo quy định của pháp luật và được tạo lập trên đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình đó; thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.” Pháp luật về đất đai hiện hành chưa có quy định nào định nghĩa “Công trình có mục đích hỗn hợp”. Tuy nhiên theo định nghĩa tại Điều 1.4.14 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng có định nghĩa “Công trình hỗn hợp” là công trình có các chức năng sử dụng khác nhau. Trong trường hợp không chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định tại Điều 2.2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng: “…Quy hoạch các lô đất có công trình hỗn hợp phải thể hiện tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng. Quy hoạch các công trình hỗn hợp có yếu tố ở bao gồm cả dịch vụ lưu trú (nếu có) phải xác định quy mô dân số để tính toán nhu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.…”
Như vậy, nếu công trình mà quý khách hàng dự định xây dựng sau ngày 01/01/2025, có cả mục đích ở và mục đích kinh doanh, đáp ứng được các tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng như trên thì không cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
2. Thủ tục, quy trình thực hiện
Khách hàng cần làm theo các bước sau:
Chuẩn bị hồ sơ:
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ: Tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Lưu ý: Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ;
+ Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
+ Xác nhận vào Đơn đăng ký;
+ Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Bước 3. Trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.